Pelajari cara menentukan harga jual properti yang tepat agar tetap kompetitif, tidak merusak pasar, dan menguntungkan bagi developer.

Kenapa Harga Jual Harus Diperhitungkan Dengan Matang?

Menentukan harga jual properti bukan hanya soal menambah margin keuntungan dari biaya pembangunan. Banyak developer, terutama pemula, terjebak dalam dua ekstrem: harga terlalu tinggi (tidak laku) atau terlalu rendah (merusak pasar dan rugi sendiri)

Langkah-Langkah Menentukan Harga Jual Properti

1. Hitung HPP (Harga Pokok Produksi) Secara Akurat

HPP adalah total biaya membangun satu unit rumah. Komponen utamanya:

• • Biaya lahan (per m² × luas)
  • Biaya konstruksi (upah, material)
  • Biaya desain & legalitas
  • Biaya operasional dan pemasaran
  • Pajak dan perizinan

Contoh sederhana:
Jika total HPP sebuah unit tipe 45/90 adalah Rp 320 juta, ini menjadi acuan dasar untuk harga jual.

2. Tambahkan Margin Keuntungan yang Sehat

Umumnya margin keuntungan developer berada di kisaran 20%–35% dari HPP, tergantung dari:

• • Segmentasi pasar
  • Risiko proyek
  • Strategi penjualan (pre-order, cash, KPR)

Tips: Jangan tergiur menaikkan harga terlalu tinggi jika belum punya kredibilitas atau nilai tambah yang jelas.

3. Bandingkan dengan Properti Kompetitor

Lakukan market research di sekitar lokasi proyek:

• • Bandingkan harga per meter
  • Tipe rumah dan fasilitas yang ditawarkan
  • Sistem pembiayaan (cash, cicilan, KPR)

Gunakan situs seperti Rumah123, OLX Properti, atau survey lapangan langsung untuk melihat harga jual kompetitor.

4. Perhatikan Segmentasi Pasar

Kenali siapa target konsumen Anda:

• • PNS? Karyawan swasta? Investor?
  • Apakah mereka terbiasa KPR atau cash?
  • Apakah butuh rumah segera atau masih observasi?

Jangan paksa harga melebihi daya beli segmen yang dituju.

5. Perhitungkan Psikologi Harga

Gunakan strategi pricing yang membuat harga lebih terlihat menarik:

Gunakan angka “.900” atau “.950” (misal: Rp 499 juta)

Buat paket bonus (free kanopi, Kitchen Set atau subsidi biaya KPR) agar harga terasa lebih masuk akal

6. Jangan Lupa: Harga Jual Bukan Harga Akhir

Banyak developer sukses dengan strategi:

• • Mencantumkan harga “dari Rp xxx juta” untuk menarik leads
  • Memberikan diskon di akhir hanya untuk closing cepat
  • Memberikan opsi harga naik bertahap saat progres pembangunan naik

7. Kesimpulan: Harga Jual Adalah Strategi, Bukan Sekadar Nominal

Menentukan harga jual properti butuh riset, analisis, dan strategi. Jangan hanya berpatokan pada keuntungan, tapi lihat juga bagaimana harga Anda berdampak pada pasar jangka panjang.

Ingat: Developer yang bijak tidak hanya menjual properti, tapi juga membangun kepercayaan.